养老地产开发模式国内养老项目的6种主要盈利模式( 二 )

国外养老投资机构进入养老地产市场大多依赖于其雄厚的资金实力、专业的养老服务、强大的品质打造能力，因此，国外养老投资机构进行养老地产开发后，一般是长期持有并自主经营。总体来讲，不同的投资主体根据自身综合实力选择相应的养老市场进入方式、经营管理方式并实行产品服务合理组合。

2.地产经营模式。

养老地产经营模式按照市场自然形成原因主要有2种：一种是开发后没有顺利实现销售的项目物业，另一种是根据自身发展需要选择长期经营管理物业。
没有顺利实现销售的项目一般选择租赁的方式选择专业养老服务公司或商户进行项目经营，这类企业一般不具备养老服务的条件与经验。
选择长期经营管理物业的企业一般通过融资扩股或自主经营的方式进行养老项目经营，这类企业一般具有较强的资金筹措能力，也具备一定的养老服务能力。
地产经营模式获得的利润主要包括租金收入和养老服务收入。

3.专业服务模式。

选择这种模式的一般是专业养老服务的企业，它可根据自身管理能力选择适当的养老市场服务规模和服务方式服务范围可以涵盖老年人护理、照料、精神安慰、老年用品、生活服务、文化教育、娱乐休闲、旅游服务等，服务层次可以覆盖家庭、社区、机构等，老年人可以根据自身需要灵活的选择专业服务类型。专
业服务获得的利润包括各层次、各种类养老服务获得的报酬。

4.特许经营模式。

从事特许经营的一般是养老服务大型品牌企业，具备强大的管理服务输出能力。在这种模式下，大型养老服务企业可以对其他经营主体的养老项目进行托管，可以对其他经营主体或养老经营项目进行连锁经营，还可以整合养老资源，与其上下游产业链组成战略联盟，具有较强的可复制性和成本控制能力。
特许经营获得的利润包括自身经营管理收入部分、允许其他企业加入收取的加盟费以及资金管理回报收入等。

5.工农业产品销售模式。

工农业产品模式类似于传统商业服务模式，围绕着老年群体日常用品和特殊商品组织产品生产、销售和流通，产品类型包括低、中、高端层次，绿色、健康、节能、舒适是主要产品性能，随着老年需求层次的不断提高产品也要不断的提高自身品质性能、实行工农业产品创新和种类创新。
工农业产品模式获取的是产品的销售利润，有时也包括产品销售环节的服务利润。

6.综合盈利模式。

综合模式是以上几种模式的排列组合，企业可以根据养老场地、养老项目、养老规模、养老市场和自身实力灵活组合服务模式进行养老服务，以期获得综合效益。
当前国内养老服务业盈利的3种实现形式综合国内当前养老服务业盈利实现形式，主要有三种：

一是持有。

这种模式一般是政府主导的福利性质养老地产项目。
该模式最近发展趋势是采用建设方式，由政府强制配建，在土地供应方案和规划设计条件里明确建设用途为养老，政府给予开发商一定的土地出让费、税费方面优惠，将项目融资、特许经营权转让给开发商，双方协议约定在一定期限内由企业进行经营管理，协议期满后，政府无偿收回项目。

二是销售。

以广州颐年园、三亚清平乐老年公寓为代表。养老地产项目销售包括产权销售和会籍销售模式。如果是销售产权且无后续养老跟进服务就跟普通房地产开发项目基本相同，并不属于严格意义养老地产的范畴。也有采用会籍销售方式的，这类企业主体一般是保险公司或基金公司。

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