滑雪|李铁：后冬奥时代，崇礼如何端稳“雪饭碗”( 二 ) 发展|城市|崇礼|李铁|旅游|雪场-四川龙网

对于崇礼的滑雪企业来说，多年以来投入大于回报，主要原因是消费人口的流量尚没有达到预期。而通过旅游地产投入形成的收益可以有效地缓解雪场投资的压力，平衡雪场资金的周转。虽然崇礼一些企业围绕滑雪场已经开始建设特色小镇，但是为了保障冬奥项目，一些项目还未按照预期开工。
可以预想的是，后冬奥时期，随着崇礼的旅游消费品牌价值大幅度提升，随着冬季旅游向四季旅游扩展，崇礼的旅游地产利用率会提升到一个新的水平。纵观全国，能够满足四季旅游需求，而且毗邻超大城市的深度参与式的旅游休闲度假地极其稀缺。而崇礼以一种新的旅游消费模式，在满足了四季旅游需求的同时，旅游地产的充分利用也会吸引投资者进入。
《财经》：发展房地产会重蹈此前的城市发展路径依赖吗？
李铁：我最近在接受媒体采访时说过，旅游目的地在发展旅游地产的同时，要重视流量而不是地产的永久出让。原因很简单，拿崇礼来说，能够开发的空间十分有限。如果大规模的开发地产，复制许多中心城市发展的模式，很有可能会导致稀缺资源闲置。目前看，滑雪场和各类旅游投资的成本高达十几亿元甚至几十亿元，必须要借助旅游地产才能形成平衡的投资回报，减缓或平复投资滑雪企业的债务压力。
但也要认识到，对于崇礼未来的发展而言，大规模的地产开发也存在着一定的风险，就是地产需要短平快的回报才能得到银行的资金支持。如果过度追求发展房地产，可能会使得房地产挤占当地资源最好的区域，从而出现在资源利用上的排他性行为。崇礼地处山区，资源本来就极为稀缺，因此在促进旅游地产发展的同时，还要考虑未来承接更多的旅游流量所需要的服务供给空间，用来容纳酒店以及其他满足旅游者多元化需求的供给设施。
总结一下，在资源不足的现实条件下，应从两方面考虑旅游地产的发展：一是解决滑雪场投资的债务平衡问题；二是更好地把旅游地产的资源充分利用起来，而防止出现资源的闲置。目标则是为更多的旅游人口服务，通过增加流量而带来更多的消费，以支撑公共服务能力和滑雪场长期的经营能力。从这些出发点考虑，张家口和崇礼区以及投资者，要考虑如何利用后冬奥优势，合理规划以达到未来旅游产业和房地产之间的平衡，确保长期发展的可持续性。
《财经》：崇礼的发展模式是否可复制？有哪些经验值得总结？
李铁：崇礼的经验其实也符合中国的城市发展和旅游产业发展的规律，但重要的是因地制宜，而不是照猫画虎。
靠近全国最大的旅游消费城市北京，这是崇礼的优势所在。冬奥会也是以北京和张家口合办的名义举办，也已经说明了问题。但是其他已经具有滑雪产业发展基础的城市，并不一定拥有经济实力达到一定水平的旅游消费人口。对每个具有一定旅游资源的城市来说，都需要找到自己的特点，也就是其他城市和区域不具备的优势，才能形成自己的发展路径并获得成功。即使在崇礼附近，也有类似自然条件县市，虽然曾错过了发展机遇，但不等于未来发展旅游业没有了机会，重要的是需要寻找差别的互补性产业。而不是追求同构化的竞争。在崇礼现有7家雪场，如果所有的企业都到这里来投资雪场，最后在你死我活的竞争下，可能会导致大多数投资归于失败。其实，在崇礼附近投资雪场的就有失败的案例。
当然，崇礼的经验值得总结和借鉴，我认为有以下几个方面。

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