同比来看 ， 9月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和7.7% ， 涨幅比8月分别回落0.4和1.4个百分点 ， 市场降温明显 。
三四线城市促销回款热
一二线城市销售数据的回调 ， 更像是信贷收紧和需求透支的阶段性产物 。人口、产业基础等相对薄弱的三四线城市房价数据的回调或许更值得注意 。
从9月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看 ， 分别录得0.1%、0.0%和-0.2% 。此次三四线城市房价指数数据首次下滑 ， 也是2020年3月以来首次下跌 。同时 ， 70城新房环比下跌城市36个 ， 比8月增加16个 。超过一半城市新房价格下跌 ， 且下跌城市数迅速扩大 ， 单月下跌城市数接近翻番 ， 历史上非常罕见 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此分析 ， 70城房价下跌主要是三四线城市大幅度打折促销造成的 。同时 ， 一二三线新房价格指数同比涨幅分别收缩0.4、0.3、0.5个百分点 ， 还是三四线城市收缩最明显 。
有房企投资人士在今年5月接受第一财经采访人员采访之际 ， 就明确表示公司已经不再聚焦三四线投资 ， 而是更多回归至核心都市圈的一二线城市 。彼时 ， 该人士有分享称 ， 主要担忧三四线城市的去化 。
以粤港澳大湾区购买力主力区惠州为例 ， 乐有家研究中心数据显示 ， 截止2021年上半年 ， 惠州一手住宅库存147035套 ， 存量面积1583万㎡ ， 按照近半年每月平均消化速度计算 ， 去化周期为15个月 ， 与去年6月相比下降了0.7个月 ， 有一定的库存压力 。当地多个热销楼盘实行首付款打折、备案价打折、首付款金融贷等促销方式 。
自九月以来 ， 株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等多个三四线城市公布房价“限跌令” 。无论是地方调控止跌 ， 还是开发商卖力促销 ， 离不开快速回款的核心诉求 。有房企等市场人士表示 ， 尽快卖掉项目回款在当下是首要任务 。
三四线库存上升背后是地产投资策略的整体趋于收缩 。
10月18日 ， 国家统计局披露今年前9个月全国房地产开发和销售情况数据显示 ， 全国房地产开发投资同比增长8.8%；这是地产开发投资增速连续7个月收窄后 ， 年内首次进入个位数 。从9月单月数据来看 ， 房屋新开工面积为17442万平方米 ， 较去年同期下降约13.54% 。
一面是新开工面积下滑 ， 地产投资增速持续收窄；另一面是房企融资额度收窄 。
贝壳研究院前三季度房企融资报告显示 ， 房企境外发债前三季度折合约2370亿元 ， 同比下降35% 。投资及融资端趋于收缩 ， 房企经营策略回归求稳至上 。陆续拉开帷幕的二轮土拍 ， 民营房企更是成为土地端最为审慎的群体 ， 缺席多个热门城市 。
“房地产市场在去年至今金融、土地等多番调控之后 ， 市场开始全面退烧 ， 三四线低景气度城市出现的库存持续攀升 ， 销量停滞值得注意 。”在上述华南某项目公司总经理等多位业内人士看来 ， 三季度开始的一二手房速冻也导致市场拐点开始出现 ， 四季度三四线高库存城市很可能出现大范围的价格战 。

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