选择等额本金后悔死了 等额本息和等额本金哪个划算


选择等额本金后悔死了 等额本息和等额本金哪个划算

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等额本息和等额本金的区别可以从额度、每月还款额、总利息和资金利用情况这四个方面来了解,而两者各有优缺点,衡量那一种对自己而言更好需要结合自身的情况来选择,有些地方的银行也有可能会根据自身的经营政策指定一种还款方式,所以做选择时需要从实际情况出发 。
一、等额本息和等额本金的区别 。
等额本息和等额本金是房贷的两种还款方式,两者存在着不少区别,我们选取其中比较重要的额度、每月还款额、总利息和资金利用情况这四个方面来了解一下 。为了方便理解,里面用到的例子统一设定以下条件:商业住房贷款,期限为20年,利率为5.39%,额度为100万 。
1、如果可支配收入不充足,会造成房贷额度出现差异 。
房贷的总额与月收入有关,而月收入又与每月的还款额有关 。同样一笔100万的房贷,依上面的条件计算,等额本息每月还款6817元,而等额本金的首月还款是8658元 。
而银行对于收入的要求一般是月供不超过可支配收入的50%,如果同样是100万房贷,做等额本息只需要银行认定的可支配收入超过1.37万左右就可以了,而做等额本金的话可支配收入要超过1.7万,否则就贷不了100万的房贷,需要降低额度而增加首付,或者直接选择不了等额本金 。
例如银行认定的收入是1.37万,50%就是6850左右,用等额本息的还款方式可以贷到100万,但用等额本金的方式就只能贷到79万左右 。所以如果要有选择权,首先要保证除其他负债以外的可支配收入能够满足银行要求的条件 。
2、每月还款额不同 。
在相同房贷总额和期限下比较,等额本金还款额每月递减,等额本息还款额每月金额相同 。等额本金前期的还款额要比等额本息高 。
(1)、等额本金 。
等额本金是先把总房贷平均分到每个月,所以每个月还款额中的本金部分是不变的,利息的计算基数是剩余本金,所以每月的利息会随着本金的减少而减少,故此每月的还款额会呈现由多而少地逐渐递减的现象 。
比如像上面的例子,100万的房贷首月还款8658左右,其中本金是4166.67,利息就是100万房贷1月的利息4491.67,第二个月还款额变为8639元,比上个月减少了18元左右,其中的本金不变,主要是利息变化了,这个月的利息计算基数要减去上个月还掉的本金,即剩下995833.33,依此类推,到第10年(120)期的时候,还款额是6431元左右,其中的本金还是4166.67,利息下降为2264.53元
(2)、等额本息 。
等额本息中的每月还款额虽然也同样包含本金和利息,但是它通过组合处理后使每个月的总还款额保持在一个固定的数值,其中因为利息的计算同样都是以剩余本金为基数来计算,所以在每月还款中利息部分递减,相应的本金需要逐步递增,通过此消彼长的方式来保持数值的不变 。
从上面设定的房贷条件看来,100万的房贷每月还款6816元左右,其中第一个月的本金只有2325元左右,而首月的利息与等额本金的首月利息是一样的,都是4491.67元,从第二个月开始因为本金减少幅度的差异而导致利息部分产生变化 。到第10年(120)期的时候,还款额保持6816元不变,其中的本金部分是上升至3963元,利息则降为2853元左右 。
3、利息总额不同 。
从上面还款额差异的情况可知,由于等额本金和等额本息的还款额中,前者的本金消减要比后者快一些,以剩余本金为基数计算的利息就相对要少很多 。依上面设定的房贷条件,20年下来等额本金的总利息是541245.83元,而等额本息的总利息是636054.49元,前者比后者节省将近10万的利息 。这个数据会随着贷款期限的增加而增加,假设期限由20年变为30年,其他条件不变,总共节省的利息将近21万 。


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