这根指挥棒决定您在青岛买房的对与错，三区市碰不得，三区有潜力 _这根

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相信任何人在买房后都会期待价格上涨，绝无希望房价格横盘震荡甚至下跌的可能，无论您是买房自住还是投资增值。
大家都知道，影响一个城市房价的三要素是指所谓“长期看人口、中期看土地、短期看政策” 。同时，我们不能否认其中的“土地供给”与“货币政策”这两点，会随着国家对经济周期的调控出现经常性的变化。只有“人口”这个影响房价的长期要素，与“长期投资”类别的房产投资最为契合，更是其中最稳定、最难转向的因素。甚至，我们可以忽略土地与政策因素，以人口流动目标地区作为我们的投资地域。
一个城市内区市间人口的增减变化，与地方产业政策与城市规划息息相关。人口的流动已经充分反映了这些。只要我们跟随人口的流入目的地去选择购房区域，也就锁定了买房需求支撑群体，房产的增值便有了保障。
说起人口与房价，我们需要谈的不外有三点。一是要“有人” ，也就是首先要有总量与增量；二是要“有人买” ，指的是总量与增量上要有足够的劳动力群体和需求群体；三是要“有人买得起” ，这是说从文化层次上要具有优势，毕竟文化层次与收入层次在现代社会中越来越正相关。而青岛的七区三市，无论人口总量与增量、人口年龄与文化结构等均存在着较大的差异。
PART 1 要“有人”据《青岛市第七次全国人口普查公报》，截至 2020 年 11 月 1 日零时，青岛全市常住人口达到1007.17万人，占全省同时点常住人口总量（10152.7万）的9.92% ，较2010年人口比重提高了0.82个百分点，居全省十六地市第一位。
这个比重的变化，是说明问题的关键所在。其意义就是说，假设人口总量全省是保持一个常数不变的话，青岛的人口流入是最高的。我们看下图：
从上图“2020年人口数”总量看，全省常住人口过千万的只有临沂和青岛两市，其次是潍坊和济南，人口总量超900万人。我们知道，临沂与潍坊是全省行政管辖土地面积超1.6万平方公里的大市，临沂高居首位，十年前便是全省唯一的人口千万大市。
从全省城市人口比重变化看，全省10个城市比重下跌，说明虽然人口绝对总数也有所增加，但人口流出趋势难掩；六个比重提高地市中，菏泽、日照与东营仅仅高于地平线，值得称道的仅有青岛和济南两市，分列全省前两位，成为省内人口流动的主要目标城市。
【这根指挥棒决定您在青岛买房的对与错，三区市碰不得，三区有潜力】《第一财经》官方近期发布的《今年毕业生就业首选十大城市》一文中提到：

通过对2021届毕业生进行调查发现，今年毕业生平均税前月薪8720元......首选城市排名前十分别为上海、深圳、广州、成都、北京、杭州、青岛、南京、重庆、长沙。

《山东省第七次全国人口普查主要数据情况》也如此表述：

济南、青岛两市的人口集聚能力不断加强，省内中心城市核心地位不断巩固。

这都有力地佐证了我们的观点，青岛在山东的城市竞争力、人才吸引力是常住人口总量增加的基础保障。
谈完青岛的人口集聚趋势为房价提供的整体需求支撑后，我们再分析青岛七区三市的细分情况。看下表：
与上同理。可见， 2010年-2020年的10年中，把青岛常住人口看做一个常数，则上表反映了市内人口的流动趋势变化。其中平度、莱西、市南、市北和即墨五个区市人口呈现流出态势，其中平度、莱西和市南均在1个百分点以上。并以平度为最；区市间人口流入的前三名分别是西海岸新区、城阳和李沧，比重分别提高了2.92、2.56和1.44个百分点；比重提高但幅度变化不明显的是崂山和胶州两个区市。
从上表划分的三个层次看， 西海岸、城阳和李沧成为人口流入主要目标区域 ， 平度、莱西和市南则是人口主要输出地 。
我们再从最近10年人口增量数字来看，如图：
可以看到，西海岸、城阳和李沧分别增加常住人口51万、37万和22万人；而平度、市南和莱西则分别流出接近17万、6万和3万人。
人口总量的增减，必然带来住房需求的变化；需求的升降，则意味着供需矛盾的变化；供需矛盾显而易见是价格涨跌的重要影响因素。
总结本节，青岛10区市人口流入地以西海岸、城阳和李沧为主要目标区域，拥有更广泛的购房需求；平度、市南和莱西则为主要人口输出地，不断流失的人口逐渐消减着其房价支撑。
PART 2 要“有人买”一个人口老龄化较高的地区，对住房的需求自然会降低，甚至反是供给的增加。所谓“有人买” ，就是指人口年龄结构要“年轻化” 。年轻化的居民才能有刚需群体，才能作为房价的基础支撑。没有了刚需，投资性住房需求就是空中楼阁、镜中花月。
这是一个很浅显的道理。
我们看一下《青岛市第七次全国人口普查公报》的青岛各区市常住人口年龄结构情况，如下图：
由上表可见，青岛全市60岁以下人口占比为79.72% ，其中14岁以下占比为15.41% 。如果一个区市低于以上两个比例，说明在青岛全市范围内看，老龄化已经很严重。可想而知，老龄化严重的地方，劳动力减少、财政压力负担大，人口红利会不断降低；对于房地产市场的住宅需求来说，刚需人口群体占比小，更加重要的是随着年长居民的不断逝去，二手房供给相应不断增加，跷跷板效应将愈加明显。65岁人口占比数据也充分体现了这一点。
我们将以上表中数据加工为图表，从老龄化和年轻化两个维度分别进行观察，首先看下图：
可以发现60岁以下占比低于全市平均值的区市，前三名分别是：城阳区、西海岸和李沧区 ，分别为85.7%、83.48%和83.02%；后三名则为：市南区74.08%、平度市74.47%和莱西市74.84% 。其他区市如崂山和胶州也在平均值以上，但即墨已经低于全市水平，市北更是迫近全市最低水平，只有75.43% 。
再看14岁以下群体情况：
可见，五个区市低于全市均值15.41 ，分别是崂山、市南、市北、莱西和平度；高于全市水平的也是五个，依次为城阳、李沧、胶州、即墨和西海岸。这反映了各个区市生育率水平的高低与购房群体后备力量的差异。
综上可以得出青岛10个区市购房需求群体的大小差别。几个指标的叠加，我们可以作出一个小结。即， 城阳区、西海岸和李沧区，拥有更多的住房需求和后续支撑；而市南区、平度市和莱西市则反之。
PART 3 要“有人买得起”目前，青岛全市新房均价为1.63万元附近徘徊，略高于全国东部地区均价1.46万元（国家统计局5月数据）。虽全国并不能排在前列，但在全省范围内确实是“会当凌绝顶” 。毋庸置疑， “买得起”是个很重要的问题。
2020年的文章中，曾多次讨论全国城市包括青岛的房价收入比问题。这里，我们只从人口这个维度分析。在现代，文化层次与收入的高度相关性已经越来越明显。埋怨收入低的群体，其实文化程度绝大多数都较低，毕竟随着工业现代化以及人工智能的发展，靠劳力吃饭已经越来越没有市场；收入较高的群体，则多缘于文化层次高，其岗位具有着人工智能的难以替代性。
由此，我们分析青岛10个区市的大学学历比重和人口总量，便可以对高收入群体窥一斑而知全貌，从而推断出“买得起”的人口情况。看下图：
从以上青岛人口学历结构中，我们可以看到全市平均大学学历人口比重为22.6% 。其中市南、崂山、李沧和市北作为老城区，仍然霸居全市前四名；此外高于全市平均水平的就是西海岸和城阳；而即墨、胶州、平度和莱西则不足全市均值的一半。
从大学学历人口总量数据看，西海岸拥有大学学历人口49万人，市北39万，分居全市首位和第二名；第三、四位则是城阳和李沧，大学学历人口总量分别是27.11和26.8万人；不足15万人的4个区市仍然是即墨、胶州、平度和莱西。
这里，我们需要思考的一个问题是，如果老城区的学历结构中剔除60岁以上的人口，四区劳动力中的大学学历占比必然呈雪崩式的下降。
我们如果从动态角度来看，分析2010-2020年期间的“15岁以上受教育年限”则能够看出趋势性的特点， 10区市劳动力人口中大学学历占比也由此将重新洗牌。看下图：
可见， 2010年以来的10年间，青岛各区市之间受教育年限增长超过全市均值0.96的只有李沧、城阳和西海岸；增幅最小的则是市南、平度、市北和莱西。
鉴于单个指标不能充分反映问题，我们仍然将几个指标重叠的区市保留，偶现的区市去掉，则可以看到，从存量和增量、静态与动态上来看，文化层次也即收入层次较高的区市仍然是李沧、城阳和西海岸 ，相对较低的也还是市南、平度和莱西 。
【结语】人口，永远是住宅市场最重要的决定因素，尤其是人口的流动反映了国家及城市的规划与产业结构调整方向，也代表了人们的取舍意向。
不能否认，人类的迁徙总是从农村向城市，从小城市到大城市，从大城市走向大都市和国际化都市。青岛的城市地位和发展，必然形成越来越强的人口集聚能力。同时，以上的分析也反映了增量人口在十区市之间的选择。
我们可以参考浦东新区住宅市场的20年历史。千禧年“宁要浦西一张床，不要浦东一间房” ，其时上海的房价基本在3326元/㎡左右，靠近郊区的地段，甚至单价只要一两千一平；但随着浦东地铁2号线首段的开通；APEC峰会的成功举办；地标新天地、奢侈品大佬恒隆广场的开业；成功申博；“黄浦江上第八桥”闵浦大桥建成通车等标志性事件的发生，浦东的日新月异推动着房价逐年攀升，直到那些“不要浦东一间房”的人们望房兴叹，这是多么惨痛的教训！
青岛七区三市的人口数据变化，告诉了我们最有增值潜力的三区只有西海岸新区、城阳和李沧；同时也划出了三个置业禁区，即市南、平度与莱西。
一切都告诉我们：人口跟着规划走，房价跟着人口走。作为青岛人或者外省外地拟在青岛就业、置业的人们，应该清醒地看到这一点。

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