上海、天津、郑州等7城楼市出现升温迹象，房企可能继续以价换量

以事实为依据,用数据说话，这一直都是我们对房地产分析所坚持的基础。
2022年的楼市进入阳春三月，一部分买房人开始乐观起来，认为楼市会有传统的三月“小阳春”，也就是房屋的成交量和成交价格都会有良好的表现。也有一部分买房人仍然保持固有的思路不变，认为，楼市会有“倒春寒” 。
那么，三月楼市究竟如何演绎，我们还是应该看一看二月的楼市成交数据，从这些数据的变化中找出一些关键的信息，这样才能避免买房凭感觉办事。

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近日，两大民间房地产研究机构分别发布的二月的新房和二手房成交数据，我们根据他们的数据进行分析。
中指院数据显示，2月：
一线城市新房整体成交面积环比下降34.0%，
二线代表城市新房成交面积环比下降32.5%，同比下降28.4%；
三线代表城市新房成交面积环比下降16.4%，同比下降48.5% 。
表面上看，新房的成交量不管是环比还是同比，都是下降。你可能会得出传统的结论，楼市还在降温期。
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但是，新房和二手房成交量的变化有着明显的不同，新房受供应量的影响。如果房地产公司近期没有新的产品推向市场，成交量自然会下降。同时，二月是春节，本就是一年一度的销售淡季，环比下降也属正常。

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所以，同比受供应影响，环比有春节的因素。这一数据并不能代表真实的楼市行情。
如果要观察真实的楼市行情，看二月份二手房成交量更好。
贝壳研究院数据显示，二手房行情正在复苏，这个判断具体可以从三组数据中证实。
1、2月贝壳50城二手房成交量环比增长约4% 。
2、2月贝壳50城带看客户量环比增长约10% 。
3、2月50城中超过四成的城市2月成交量环比增长。
从这三组数据很好地解释了二手房成交上升的逻辑，三组数据相辅相成，带看客户增加之后必然带来成交量的上升。
这表明，在房贷利率下降及房贷发放速度加快之后，买房人加快了入市的步伐。
再说几个比较典型的城市，天津、郑州和西安。
二月，天津、郑州和西安的二手房成交量增长超出了很多人的预期。
天津、郑州成交量与一月比较，环比增长超过60% 。
西安成交量增长则更为明显，还略带一点夸张，二月成交量为1月的9倍，较2021年12月增长20%以上。

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当然，楼市明显开始回温的还有上海、杭州、厦门、泉州等城市。
从二手房成交量的表现，再次证明，我们从一月就开始多次提醒大家的事情，要么是人口净增长，要么是城镇化率低于全国平均水平的省会城市，要么是去年新房拿地少供应不足的省会城市，这三类城市正迎来买房的机会。
当然，以上海、杭州、厦门、泉州、天津、郑州、西安七城为代表的城市，虽然迎来了买房的机会，但并不表明，房价就会三月齐涨。
因为，房地产公司目前的融资还没有完全放松，还不能借新债还旧债，特别是今年是房企债务到期的高峰。2022年房企总体到期债务超6000亿元。今年3月、4月、6月，房企的单月到期债务规模均逾600亿元。

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