房企融资渠道全面受限媒体今年房企到期债务达12822亿元( 二 )

行业困局始于一年前的三道红线。2020年8月，针对房企资金面监管的“三道红线”正式出台，要求房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。
此后，针对房企资金面的监管愈演愈烈，包括房地产贷款集中度管理、商票监管、40%拿地红线等一系列手段，将这种监管从“表内”移至“表外” ，穿透式监管让房企的融资渠道被大大收缩。
这意味着靠杠杆不断壮大规模的房企开始被限制，融资开始变得越来越难。从那时起，房企排名固化、房企规模难扩大等言论即充斥整个行业。
今年前7月，房地产行业债券融资规模累计增速持续下滑，根据贝壳研究院统计， 2021年1-7月房企境内外债券融资金额累计约6428亿元，较2020年同期下降13% ，累计增速达2018年以来最低点。并且“三道红线”落地后，新增发债规模不及到期债务规模已连续保持11个月。
同时，一位不愿具名的机构分析师对时代周报采访人员表示，此前房地产信托等其他非标融资余额也在持续下降，因此在调控趋紧的环境下，行业到期债务净额或将长期为正。
严峻的形势意味着，房企以往“借新偿旧”的套路可能很难维持下去。而更为棘手的是， 2021年是房企偿债高峰年，一面监管收缩融资，一面要大规模偿债，房企在资金端的压力可想而知。
贝壳研究院统计数据显示， 2021年房企到期债务规模达12822亿元，将成2019-2023年间的偿债最高峰。从当前的发债情况看， 2022年偿债规模预计仍将维持在9000亿左右的高位区间。
图片来源：贝壳研究院
前述财务负责人提到，自己了解的房企中有数家已经“躺下” ，只是尚未被大范围知晓。他所说的“躺下”是指已出现债务违约，但无力在短期内偿付，只能通过正常的经营活动展开自救，等待现金流回血。
他向时代周报采访人员分析，此类房企违约主要源于流动性出现问题。流动性来自于两个方面，一是公司销售端受限购、限价等调控政策限制，去化不及预期；二是融资迎来强监管，房企有息负债不仅难以增加，还在强行减少。两端压力传导至现金流层面，导致房企偿债能力下降。
这一阵痛，在行业腰部的千亿、两千亿级阵营内引起的反应更明显。前述财务负责人认为， “三道红线”加剧了房企分化，这一变化于头部与尾部房企而言并无大碍，但对中型房企来说，则意味着艰难的调整。
全力自救
透过行业人士的观察可以发现，当前出现债务违约现象的房企已超出市场预计，而一旦出现此类事件，房企如何自救应是其考虑的最重要问题。
从红星地产、协信远创陆续“卖身”远洋集团、新加坡CDL可见，寻找并购方，将公司主体和债务一并转移或许是个一劳永逸的途径。
然而更多房企却未必有拿得出手的资产包，在等到合适的接盘方之前，它们还需靠自身独立支撑，展开自救。
自救分两头，其一是收入，其二是支出。前述财务负责人对时代周报采访人员表示，在收入端，房企一般通过加快销售去库存、转让资产、催收监管资金等方式加快现金回流， “比如去库存时，房企会在正常销售的基础上叠加一些促销手段，力度可能也会比原来大。一些原本较有利润空间的项目，为了满足快速去化需求可能也会被摊薄利润或出现亏损。”

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